To all Meadows owners
The property insurance market in the State of Florida has entered an historical crisis. Several providers have disappeared or decided to restrain their service offerings to a very limited group of low-risk customers. The insurance rates, cost per $100.00 of insured value, are based on a multi-factor risk evaluation:
- First, the age of the building(s): Some carriers are now concentrating their service offerings to newer construction of less than 20-25 years.
- Second, the age of the roofs: They represent the most claimed elements following a hurricane. Consequently, some carriers will not submit a quote if your roof(s) exceed 10 years or will impose a significant rate increase.
- Third, the wind mitigation compliancy becomes much more important: Our last wind mitigation survey analysis is dated 2010, and we were only partially compliant at the time. Hurricane impact windows and doors are the second most important item of a wind mitigation analysis.
- Fourth, is the claim history and the relationship with the carrier. The Meadows has been with the same provider (Lloyds) for several years now and our claim history is almost negligible. It is the most important criteria that has been in our favor.
- Lastly is risk sharing: The lower our exposure to the deductible amounts, the higher our rate will be.
For additional information on the current market conditions, you can read the following analysis:
During the last few weeks, the Finance and Insurance Committee has been working closely with our insurance agency to recommend the most optimal property insurance renewal option for The Meadows.
At the May 31st Board of Directors meeting, Board members approved the renewal of The Meadows property insurance, due at the end of May. The Board had to take a close look at the total premium costs versus the potential risk exposure. Consequently, the following insurance coverage has been selected:
- We had to select the “Named Storm” category where the deductible applies for every storm, compared to “Hurricane Calendar Year” (HCY) which is an annualized global deductible. Keeping the previous HCY would have increased the premium by another $133K.
- The hurricane deductible, per building, has been based on 5% of the insured value of $3,109,000. It means that in case of a potential hurricane claim, the first $155,450 must be assumed by the Association. It is important to keep in mind that, before 2016, the hurricane deductible was set at 5%.
- The third consideration relates to “Flood” coverage. We are not located in a critical flood zone and since the construction of the complex, we never have had any damage caused by floods. Also, we are now doing regular maintenance of our surface water drainage system to maximize storm water evacuation. Therefore, as of last year, we did not subscribe to flood coverage.
- The fourth consideration has been to remove ancillary items from the insured elements. Considering the deductible clauses, we have removed all the ancillary items (fences, awnings etc.), reducing our renewal premiums by $7K.
The total annualized cost of our property insurance renewal is $321,075.20 compared to $208,567.50, the previous year, at 54% increase. The second and only other option or bidder was Citizens at $455,505.00.
Our insurance budget was forecasted at $269,000 for 2022. We anticipate exceeding this amount by about $70,000 for this year. The Finance and Insurance Committee will have to follow closely our year-end projections in the following months to determine what will be the financing options available, including the possibility of a “Special Assessment”.
We would also like to remind you that the insurance market might keep its current trend for another year or two. Consequently, we will see our annual operating budget going up significantly next year and consequently, generate a direct impact on current monthly assessments for the owners in the range of 35%.
The Board would like to take this opportunity to reiterate the importance for all the owners to buy homeowners property insurance. Some contracts may have a loss assessment clause to cover a potential special assessment related to an insurance claim deductible.
Feel free to contact us if you have any additional question related to our insurance renewal.
À tous les propriétaires du Meadows
Le marché des assurances de propriétés dans l’État de Floride subit présentement une crise historique. Plusieurs assureurs ont cessé leurs activités ou ont décidé de limiter leurs services à un groupe restreint de clients à faible risque.
Les tarifs d’assurance (au coût de 100 $ de la valeur assurée) sont basés sur l’évaluation de facteurs multirisques tels :
- Premièrement, l’âge du ou des bâtiments : certains assureurs se concentrent uniquement sur les constructions plus récentes de moins de 20-25 ans
- Deuxièmement, l’ancienneté des toits : ceux-ci représentent la majeure partie des réclamations à la suite d’ouragans. Par conséquent, certains assureurs ne soumissionnent pas si le toit a plus de 10 ans et le cas échéant, ils imposent une augmentation importante des primes.
- Troisièmement, la conformité des mesures d’atténuation du vent est devenue un facteur beaucoup plus important. Notre dernière analyse sur ces mesures remonte à 2010 et démontrait que nous n’étions que partiellement conforme aux normes à cette époque. Les portes et fenêtres anti-ouragans constituent le deuxième item en importance d’une analyse des mesures d’atténuation du vent.
- Quatrièmement, l’historique des réclamations et la relation avec l’assureur. Le Meadows transige avec le même assureur (Lloyds) depuis plusieurs années et notre historique de réclamation est négligeable. C’est un critère qui joue en notre faveur.
- En dernier lieu, il a y le partage du risque. Plus le montant du déductible est bas, plus la prime sera élevée.
Pour plus d’information sur les conditions actuelles du marché des assurances, vous pouvez consulter l’analyse suivante : (en anglais seulement)
Au cours des dernières semaines, le Comité des finances et des assurances a travaillé en étroite collaboration avec nos courtiers afin de recommander la meilleure option pour le renouvellement de notre police d’assurance sur la propriété pour le Meadows.
Lors de la réunion du Conseil d’administration du 31 mai, les directeurs ont approuvé le renouvellement de nos assurances sur la propriété qui viennent à échéance à la fin du mois de mai. Le Conseil a examiné de près les coûts totaux des primes en regard du risque d’exposition. Conséquemment, les couvertures d’assurances suivantes ont été choisies :
- Nous avons choisi la catégorie dite « tempête nommée » (Named Storm) pour laquelle le déductible s’applique à chaque tempête, comparativement au calendrier annuel des ouragans (Hurricane Calendar Year (HCY)) qui comprend un montant global annualisé. Notre prime aurait augmenté de 133K $ si nous avions choisi le calendrier annuel (HCY).
- Le déductible d’ouragan par immeuble demeure à 5 %. Chaque immeuble ayant une valeur de $3,109,00, cela signifie que les premiers 155 450 $ seraient assumés par l’Association dans le cas d’une réclamation à la suite d’un ouragan. On se soulignons qu’avant 2016, le déductible pour un ouragan était de 5%.
- La troisième considération a trait à la couverture en cas d’inondation. Nous ne sommes pas situés en zone inondable et depuis la construction du complexe, nous n’avons jamais eu de dommage causé par les inondations. De plus, nous faisons régulièrement l’entretien des drains de surface afin de maximiser l’évacuation des eaux de pluie. Depuis l’an dernier, nous ne souscrivons plus à la couverture en cas d’inondation.
- Nous avons également enlevé les items accessoires ou connexes de la liste des éléments assurés. En tenant compte des montants déductibles, nous n’assurerons plus les clôtures, les auvents etc., ce qui réduit nos primes de 7 K$.
- En résumé, le coût total du renouvellement de notre police d’assurance sur la propriété sera de 321 075,20 $ comparativement à 208 567,50 $ pour l’an passé, soit une augmentation de 54 %.
- La deuxième et seule autre option ou soumission a été obtenue de Citizens au montant de 455 505 $
- Pour 2022, nous avions prévu une dépense de 269 000 $ pour les assurances. Nous prévoyons maintenant dépasser ce budget de 70 000 $ pour l’année en cours. Le Comité des finances suivra donc de près nos projections budgétaires au cours des prochains mois pour déterminer quelles seront nos meilleures options de financement, y compris la possibilité d’une cotisation spéciale.
- Nous voulons également vous rappeler que le marché des assurances pourrait continuer sur la même lancée au cours des quelques prochaines années, ce qui signifie que notre budget d’opération augmentera de façon significative l’an prochain et que par conséquent, un impact important sur les frais mensuels est à prévoir, pouvant aller jusqu’à 35% d’augmentation.
- Le Conseil désire également rappeler à tous les propriétaires l’importance de souscrire à une assurance pour leur logement. Certains contrats comportent une clause de répartition des dommages qui couvre les contributions spéciales causées par le déductible d’une réclamation d’assurance.
- N’hésitez pas à communiquer avec nous si vous avez besoin de plus d’information relative au renouvellement des assurances.